Cambios de uso; planteamiento ante escenarios posibles

El cambio de uso de un inmueble y su inscripción en el registro de la propiedad,  puede obtenerse mediante el otorgamiento de una escritura de cambio de uso del inmueble. 

Dicha escritura podrá otorgarse en  tres supuestos:

1. Cambios de uso por antigüedad: 

Se trata de inmuebles que han cambiado su uso de facto, habiendo prescrito las posibles infracciones urbanísticas cometidas y no habiéndose incoado expediente sancionador.  También puede ocurrir que habiéndose incoado expediente  sancionador, este haya prescrito. 

Este caso es muy común por ejemplo en el caso de trasteros o locales  que han sido habilitados como vivienda sin la preceptiva licencia, es decir, de forma ilegal. Dicha  licencia no se obtiene en algunos casos porque directamente no se pide, siendo incluso posible su concesión, aunque en la mayoría de casos, no se solicita porque se sabe de antemano que no será concedida (por incumplimiento de la normativa urbanística normalmente). 

En estos casos, será posible otorgar una escritura de cambio de uso por antigüedad, siempre y cuando un técnico competente (arquitecto), certifique su antigüedad, acreditando de este modo la prescripción de la  infracción urbanística cometida por su propietario. Además habrá de comprobarse que los estatutos de la comunidad de propietarios no indiquen nada en contrario o establezcan que para el cambio de uso sea necesaria  aprobación por parte de la junta conforme a una mayoría requerida. 

2. Cambios de uso basados en el catastro:

También se  puede otorgar una escritura de cambio de uso por coordinación con el catastro  en los casos en los que este ya refleja este cambio de uso. 

Por ejemplo, un inmueble que registralmente es un local pero que en catastro figura como vivienda de facto. 

En este caso, se considera que la prescripción de la posible infracción urbanística cometida por el propietario, queda acreditada a través del catastro, ya que recoge la antigüedad del inmueble. Esta antigüedad tiene que ser superior a los plazos de prescripción que establece la legislación en cada caso dependiendo de  calificación y clasificación del suelo dónde se encuentre el inmueble, para que el notario acceda a otorgar la precitada escritura. 

3. Cambios de uso con licencia urbanística: 

Este es el caso más habitual. Se trata del cambio de uso de inmuebles cumpliendo la normativa y la legislación.  Por tanto sólo requieren de una autorización administrativa (licencia), para su transformación. 

Un técnico competente (arquitecto), deberá redactar un proyecto o memoria técnica que permita a promotor la solicitud de esta licencia.