Cómo convertir un local en vivienda

En una sociedad dónde el modelo comercial se encuentra en plena transformación, muchos locales y entresuelos de nuestras ciudades se encuentran desocupados. El auge del comercio electrónico y la proliferación de grandes superficies y centros comerciales, ha provocado que sobren  locales y entresuelos comerciales en el centro de las ciudades,  abocando a sus propietarios  a mantenerlos cerrados sin poder rentabilizarlos. 

De igual modo, existen modelos de edificaciones con entresuelos comerciales vacios que constituyen además un problema para las comunidades de propietarios que ven cómo se degrada esta parte del edificio llegando incluso a ser ocupada, en el peor de los casos.

Así pues, la falta de vivienda y los altos precios, contrasta con la elevada oferta de locales y entresuelos, para los que el mercado no encuentra salida. 

Ante esta situación, muchos propietarios se plantean la posibilidad de transformar su local o entresuelo en una vivienda, lo que, dependiendo de la situación particular de cada inmueble, puede resultar sencillo, complejo o inviable. 

En primer lugar, lo que se debe comprobar es si el uso residencial está permitido por el planeamiento vigente en la planta o zona dónde se sitúe el inmueble dentro del edificio. Por ejemplo, no será viable  transformar un local si resultara que el planeamiento no prevé el uso residencial en la planta baja del edificio, lo que es un caso muy habitual. También habrá de comprobarse el resto de parámetros que determine el planeamiento,  tales como la edificabilidad  máxima residencial, la ocupación,  retranqueos u otros.

Una vez comprobado que el uso esté permitido y el cumplimiento del resto de parámetros urbanísticos, se deberá verificar si existen estatutos en la comunidad de propietarios que impidan el cambio de uso, o que determinen  que el mismo deba someterse a votación de la asamblea con la mayoría que, en este caso, estuviera establecida.

Una vez comprobada la viabilidad de lo anteriores puntos, quedaría determinar si es viable distribuir el local como una vivienda y si es posible ejecutar las instalaciones necesarias a tal fin. 

En cuanto al número y superficies mínimas de las estancias, condiciones de ventilación e iluminación, debe observarse fundamentalmente la Orden de 29 de febrero de 1944 por la que se establecen las condiciones higiénicas mínimas que han de reunir las viviendas. Además, la intervención debe adecuarse a las estipulaciones del Código Técnico de la Edificación y a las normativas vigentes autonómicas y municipales en materia medioambiental y de ruidos, de accesibilidad y de protección contra incendios.

Finalmente, siendo todo  viable, se solicitaría la preceptiva licencia en el Ayuntamiento  conforme al procedimiento previsto, para lo que será necesaria la redacción de un proyecto o memoria técnica por parte de un técnico  competente (arquitecto) que incluirá la justificación del cumplimiento normativo así  como los planos y cálculos de las instalaciones previstas.

Obtenida la licencia, ejecutadas las obras y obtenido el certificado del final de la obra, podrá el promotor solicitar la inscripción del cambio de uso en el Registro de la Propiedad, para lo que debe otorgarse escritura de cambio de uso previamente.